Анализ судебной практики свидетельствует о том, что граждане все чаще обращаются к застройщикам с всевозможными исками, вытекающими из договора долевого участия в строительстве жилья. Суды нередко взыскивают большие суммы, в том числе и штрафы с застройщиков в пользу граждан.
Возникает вопрос: Как избежать этих самых убытков или минимизировать их?
Возможные убытки можно минимизировать на досудебной стадии или уже в ходе рассмотрения спора в суде.
Что нужно делать, пока ваш спор еще не находится в суде?
1. Если вы возводите дом с черной отделкой, то в договоре необходимо многократно об этом указывать — в тексте договора, в приложении к нему (ведомость отделки квартиры и мест общего пользования). В последнее время застройщики возводят дома с черновой отделкой квартир, так как это уберегает их от возможных споров по качеству квартиры. Сами посудите — найти недоделки в черновой отделке намного сложнее, чем в чистовой.
2. Если же покупатель квартиры предъявил обоснованные претензии по качеству квартиры, то их лучше исправить незамедлительно. Ибо при их не устранении, в суде застройщику придется выплачивать штраф в размере 50% от неудовлетворенной суммы требований в добровольном порядке. В нашей практике был случай, когда застройщик не исправил недоделки в квартире (по договору была предусмотрена чистовая отделка). На досудебной стадии гражданин был готов на выплату в размере 30 000 руб. Застройщик отказался исправлять недоделки, а также выплачивать сумму. В итоге, по решению суда застройщик выплатил более 150 000 руб. компенсаций. Как вы думаете, при добровольном устранении недостатков были бы взысканы такие суммы с застройщика? Конечно нет. Более того, спора бы в суде не было, так как покупатель получил был свое.
3. Практика показывает, что большинство споров возникает из-за того, что на месте строительства дома у застройщика отсутсвует грамотное ответственное лицо и бригада, которые бы занимались рассмотрением претензий покупателей в момент заселения дома. От оперативности представителей застройщика на местах зависит многое. Практика показывает, что если на месте претензии устраняются оперативно, то споров в суде по качеству не возникает.
4. Бытует мнение, что если акт приема-передачи подписан без замечаний, то и исправлять недостатки не следует. Типа — вот же подпись покупателя в акте, значит после осмотра его все устраивало. Это ошибочное мнение, которое приведет Вас к спорам и убыткам. Если Вам предъявлялись претензии письменно, а вы их не устранили, то в любом случае (даже при подписании акта приема-передачи) застройщику придется их устранять.
Более того, при разбирательстве дела в суде может быть проведена строительно-техническая экспертиза, которая покажет, что спорные недостатки возникли в период осуществления работ и являются следствием неправильно выполненных строительных работ (с нарушением СНиП).
В этом случае, даже если подписан указанный акт, это не спасет застройщика от взысканий суммы в пользу покупателя некачественной квартиры. Никогда не надо забывать, что суд оценивает доказательства и факты по своему внутреннему убеждению. А в вышеописанной ситуации слова истца о том, что квартира была сдана с недоделками, будут полностью согласовываться с заключением строительно-технической экспертизы.
Что делать, если Ваш спор уже в суде?
1. Ответ первый — пытаться мириться с истцом, если вы уверены что недоделки в квартире реально имели место быть и допущены при строительстве дома.
Примирение возможно путем устранения недоделок и заключения мирового соглашения.
Что будет если не примириться в суде?
При доказанности иска суд в соответствии с ФЗ «О защите прав потребителей» взыщет с застройщика дополнительно сумму морального вреда, сумму неустойки и штраф в размере 50% от размера удовлетворенных исковых требований. Если стоимость работ по устранению недостатков составит 80 000 руб., то суд взыщет с застройщика штраф в размере 40 000 руб. В итоге, застройщик может понести значительные убытки.
2. Если истец категорически не идет на мировую, то тогда застройщику следует защищаться в суде в установленном законом порядке. Необходимо провести строительно-техническую экспертизу для установления реальной стоимости работ по устранению недостатков. Нередко требования покупателей по стоимости устранения недостатков бываю завышенными и только путем проведения в суде строительной экспертизы вы сможете доказать объективную стоимость работ.
Также необходимо подать заявление о снижении размера неустойки ввиду её несоотвествия последствиям нарушения обязательства. Если такое заявление не будет подано, то суд может не снизить неустойку и взыскать её в полном объеме. Более подробно о неустойке написано в нашей предыдущей статье.
Соблюдение вышеописанных правил поможет застройщику избежать крупных убытков при строительстве дома.
С уважением к Вам и Вашему бизнесу,
Руководитель Адвокатского кабинета,
Адвокат, юрист во 2-ом поколении
Дамир Исмагилов
